面積が小さいほど㎡単価が高くなる理由｜単価で比べるときの落とし穴

㎡単価は便利な指標です。面積の違う物件を同じ土俵で比べられます。

ただし、ひとつ知っておくべき性質があります。面積が小さいほど、㎡単価は高くなる傾向があるということです。

なぜそうなるのか

理由は単純で、面積に比例しない費用があるからです。

キッチン、浴室、洗面台、トイレ、給湯器、玄関ドア、電気の引き込み。これらは30㎡の住戸にも80㎡の住戸にも1セット必要です。数を減らすことはできません。

30㎡の住戸では、この固定的な費用を30㎡で割ることになります。80㎡なら80㎡で割れます。当然、㎡あたりの負担は小さい住戸のほうが重くなります。

土地でも似たことが起きます。上下水道の引き込み、造成、道路への接続といった費用は、土地の広さにあまり比例しません。だから小さく分割された宅地ほど、㎡単価は高くなります。分譲会社が大きな土地を分割して売るのは、これが理由のひとつです。

需要側の事情もあります。総額が抑えられる小さい住戸は、買える人の数が多くなります。同じ地域で1億円の住戸を買える人より、4,000万円の住戸を買える人のほうがはるかに多い。この需要の厚みが、小さい住戸の単価を支えます。

この性質を知らないと、こういう計算をしてしまいます。

この地域の中古マンションの㎡単価は100万円。うちは90㎡だから、9,000万円くらいか。

地域の中央値が50〜60㎡の住戸を中心に算出されていた場合、この計算は高すぎます。90㎡の住戸の㎡単価は、それより低いのが普通だからです。

逆に、25㎡のワンルームを地域の中央値で計算すると、安すぎる答えが出ます。

㎡単価は、面積帯を揃えなければ掛け算に使えません。

だから当サイトでは、市区町村ごとに面積別の㎡単価を出しています。

自分の物件に近い区分の中央値を見てください。市区町村全体の中央値ではなく、この表の数字を掛け算に使うのが正しい使い方です。

同時に、取引価格の中央値も区分ごとに出しています。単価から逆算するより、その面積帯の総額を直接見たほうが早いこともあります。

「小さいほど単価が高い」は傾向であって、常に成り立つわけではありません。

高級物件の多い地域では逆転します。 100㎡を超える住戸が広さそのものを売りにしている場合、階数・眺望・仕様のグレードが上がり、単価も上がります。都心の一部ではこの逆転が起きます。

築年数と面積が相関している場合。 古いマンションほど住戸が広い、あるいは狭い、という地域があります。この場合、面積別の表に見えている差は、築年数の差かもしれません。築年数別の表と見比べてください。

間取りの効率。 同じ70㎡でも、廊下が長い間取りと効率的な間取りでは実用面積が違います。これは単価には現れません。

自分の物件を評価するなら、こうなります。

築年数と面積を同時に絞り込んだ数字は出していません。区分を細かくすると件数が足りなくなり、中央値が不安定になるためです。2つの表を別々に見て、その両方から判断してください。

面積別・築年数別の単価は、各市区町村の物件種別ページに掲載しています。