公示地価・路線価・実勢価格の違い｜4つの「土地の値段」を整理する

土地の値段を調べようとすると、似たような言葉がいくつも出てきます。公示地価、基準地価、路線価、固定資産税評価額、実勢価格。これらは同じものを別の呼び方をしているわけではなく、出している主体も、目的も、時点も違う別々の価格です。

「一物四価」と呼ばれることもありますが、覚えるべきは名前ではなく「何のための価格か」です。

4つの価格を一覧で

価格	出している主体	目的	基準日	公表
公示地価	国土交通省	土地取引の指標、公共用地の取得価格の基準	1月1日	3月
基準地価	都道府県	公示地価を補完する	7月1日	9月
路線価（相続税路線価）	国税庁	相続税・贈与税の計算	1月1日	7月
固定資産税評価額	市町村	固定資産税・都市計画税の計算	1月1日（3年ごとに評価替え）	4月ごろ

これに加えて、実際に売買が成立した価格である実勢価格があります。上の4つが「評価された価格」であるのに対して、実勢価格だけが「実際に動いた価格」です。

路線価と固定資産税評価額は、税金を計算するための価格です。そのため、公示地価に対しておおむね次の水準に設定されています。

これは値引きではなく、地価が急に下がったときに納税額が実態より高くなってしまうことを避けるための安全幅です。ですから「路線価が3,000万円だから3,000万円で売れる」とはなりません。逆算するなら、路線価 ÷ 0.8 が公示地価の目安ということになります。

公示地価でよくある誤解は、自分の土地の値段が載っていると思ってしまうことです。公示地価が示しているのは、全国に定められた標準地という代表地点の価格です。地点数は全国で2万数千地点なので、市区町村あたりにすると十数地点しかありません。

つまり公示地価は「その地域の水準を示す点」であって、個別の土地の評価額ではありません。自分の土地を評価するには、最寄りの標準地の価格を出発点にして、駅からの距離、道路付け、形状、用途地域といった条件で補正していくことになります。

一方、国土交通省が公表している不動産取引価格情報は、不動産の登記をした人へのアンケート調査をもとに、実際に成立した取引の価格を集めたものです。2005年第3四半期から、四半期ごとに公表されています。

こちらは標準地のような代表地点ではなく、実際に取引されたものすべてが対象です。そのため件数が多く、地域ごとの分布を見られます。当サイトが集計に使っているのはこのデータです。

ただし、実勢価格には評価された価格にはない性質があります。

目的によって変わります。

売却価格の見当をつけたいなら、実勢価格です。同じ地域・同じ条件で実際にいくらで成約しているかを見るのがいちばん近道です。ただし、中央値がそのまま自分の物件の価格になるわけではないので、築年数や駅距離といった条件別の数字まで見る必要があります。

相続税がいくらかかるか知りたいなら、路線価です。これは計算のための公式な数字なので、他の価格で代用できません。

その地域が上がっているのか下がっているのか知りたいなら、公示地価の変動率が使いやすいです。同じ地点を毎年評価しているので、比較の条件が揃っています。実勢価格は取引された物件が毎年違うため、前年比を見るときは件数にも注意が必要です。

当サイトでは、この実勢価格を市区町村ごとに集計しています。集計の手順はデータの出典と作成方法に記載しています。